Приобретение недвижимости на Ближнем Востоке с целью сдачи в аренду

По мере замедления рынков жилья в США и Европе инвесторы все чаще обращают взоры на новые рынки. Ближневосточные рынки жилья быстро открываются, у инвесторов появляются новые возможности, но их также подстерегают некоторые опасности, согласно отчету, опубликованному «Всемирным путеводителем по недвижимости» (Global Property Guide). Инвесторы, приобретающие недвижимость для последующей сдачи в аренду, должны обратить свои взоры на Ближний Восток.

Все началось с Дубая, богатейшего м самого прогрессивного эмирата в ОАЭ.

В 2002 году Дубай объявил, что иностранцы любой национальности смогут приобретать безусловное право собственности на жилую недвижимость в эмирате вместо первоначально предложенного им права аренды недвижимости. Вскоре за Эмиратами последовали другие страны Залива, в том числе Бахрейн, Катар и Оман.

Некоторые инвесторы пока не решаются на приобретение недвижимости в этом регионе, опасаясь политических рисков и общей нестабильности. Однако тех, кто готов проделать домашнюю работу и тщательно исследовать данный рынок, ожидает славная награда.

Рынок Залива только открывается для иностранцев, и большинство жилой недвижимости продается в виде объектов незавершенного строительства. Это имеет свои плюсы и минусы. Преимуществом является то, что покупатель экономит на вознаграждении риэлтору и нотариусу, а все заботы о передаче имущественного права берет на себя застройщик. В большинстве случаев девелопер также берет на себя все хлопоты, связанные с техническим обслуживанием и коммунальными услугами, такими как водоснабжение, электричество и телефонная связь.

На Ближнем Востоке низкие цены

В силу того, чо ближневосточные рынки недвижимости только начинают формироваться и развиваться, недвижимость пока еще недооценена, что оставляет место для прироста капитала.

В Дубае кв. метр жилья стоит в среднем 4 000$. 

В центре Каира, столицы Египта, цены невероятно низкие с точки зрения иностранцев – они колеблются от 400 до 1 400$ за м².

Цены на недвижимость в центральных районах крупных городов Иордании, Марокко и Ливана колеблются от 1 300 до 1 900$ за м².

Аналогичные объекты недвижимости на юге Европы стоят в два-три раза дороже. Например, в Барселоне, Испания, средняя цена квадратного метра составляет 7 000$.

На Ближнем Востоке высокий рентный доход

Рентный доход на Ближнем Востоке довольно высок. Например, в районе Маади Каира доходность обычно выражается двузначными цифрами. Так, на сдаче квартиры площадью 250 м² можно заработать до 17% годовых. Налоговое законодательство также весьма благоприятное. В Аммане, столице Иордании, квартиры площадью 120 м² позволяют получать рентный доход в размере 9,6 %. В Дубае рентный доход может достигать 10,2% с квартиры в 50 м² (при этом подоходный налог всего 5%); в Маракеше, Марокко, сдавая квартиру площадью 60 м², можно заработать до 8,88 % годовых.

Для сравнения в Европе рентный доход упал до низкого уровня вследствие быстрого роста цен продажи на протяжении последнего десятилетия. В Париже сдача недвижимости в аренду приносит не более 4,4 %, в Испании рентный доход колеблется от 2  % до 4 %, едва покрывая расходы на содержание недвижимости.

Стоимость оформления сделки по приобретению недвижимости

на Ближнем Востоке

Иордания – 15,24 %

Египет – 11,74 %

Ливан – 10,70 %

Тунис – 9,11%

Марокко – 8,73 %

Бахрейн – 5,00 %

ОАЭ – 3,03 %

В стоимость оформления сделки входят стоимость регистрации, нотариальные расходы, гонорары риэлтору и адвокату, налог на продажу недвижимости и передачу права собственности и прочее.

Стоимость оформления сделки по приобретению недвижимости

 на Ближнем Востоке в целом ниже

Инвесторы обнаружат, что расходы на совершение сделки по приобретению жилой недвижимости на Ближнем Востоке в целом низкие или умеренные.

Полная стоимость совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости, включая оформительские  расходы, выше всего в Иордании, где она составляет 15% от стоимости жилья.

С другой стороны, расходы, связанные с совершением сделки по приобретению недвижимости, находятся на низком уровне в Дубае (всего 3,03%) и в Бахрейне (5%).

В Тунисе стоимость совершения сделки приближается к 10%, а в Египте – 11,7%.

Самые низкие гонорары риэлторам выплачиваются в Дубае (1%), Бахрейне (2%) и Марокко (2,5%).

В Ливане вознаграждение посредника обычно составляет 5% от цены недвижимости; эти расходы делятся между покупателем и продавцом.

В Иордании вознаграждение агента составляет 4% плюс 16% налог на товары и услуги (НТУ).

Ограничения прав собственности для иностранных подданных

Не весь Ближний Восток открыт для иностранцев. Потенциальным покупателям необходимо удостовериться, смогут ли они приобрести недвижимость в выбранной ими стране.

Члены Совета по сотрудничеству стран Залива (ССЗ) договорились о единых правилах передачи прав собственности между гражданами своих стран. Иными словами, граждане любой страны ССЗ могут беспрепятственно приобрести недвижимости в любой другой стране ССЗ: в Бахрейне, Омане, Кувейте, Катаре, Саудовской Аравии и ОАЭ.

Для подданных других стран существуют определенные ограничения в оформлении прав собственности.

Без ограничений

Марокко позволяет гражданам других стран беспрепятственно оформлять право собственности на жилую и коммерческую недвижимость без предварительного согласования с правительственными организациями (хотя иностранцы не могут владеть землями сельскохозяйственного назначения).

Либеральные условия для граждан зарубежных стран

В Тунисе, Иордании и Ливане в целом действует либеральное законодательство в отношении оформления иностранцами прав на недвижимое имущество, хотя им приходится получать предварительное согласие в регулирующих инстанциях или соответствующих министерствах.

В Египте иностранцам разрешается беспрепятственно оформлять право собственности на недвижимость для собственного проживания. Если же жилье приобретается для последующей сдачи в аренду, оформить право собственности будет не так легко, но возможно.

Зарубежным покупателям разрешается приобретение недвижимости

в определенных регионах

В Катаре, Бахрейне, Омане и ОАЭ иностранцам разрешено оформлять безусловное право собственности в избранных регионах или областях – прежде всего, там, где построено много недвижимости специально для иностранцев. Гражданам зарубежных стран в этом случае автоматически предоставляется право на жительство, которое распространяется также на членов их семей на весь срок владения недвижимостью в одной из этих стран.

Стоимость недвижимости и рентный доход в процентном выражении

(рассматриваются квартиры площадью 120 м² в крупных городах)

Город, страна                     Цена за м²                Месячная аренда            Рентный доход

                                           (долл. США)                (долл. США)

Каир (Маади), Египет﹡        406                               576                                11, 35%

Амман, Иордания                 1 261                            1 213                                9, 62%

Стамбул, Турция                   1 356                            1 094                                8, 07%

Дубай, ОАЭ                           4 066                            3 140                                7, 72%

Марракеш, Марокко            1 973                            1 511                                 7, 66%

Бейрут, Ливан                      1 273                             1 154                                7, 46%

Каир (Яамалек), Египет﹡    732                              616, 5                               6, 74%

Тель -Авив, Израиль           5 021                             3 083                                 6, 14%

Тунис, Тунис                        2 667                            1 500                                  5, 63%

Лондон, Великобритания  24 250                           12 989                               5, 36%

Нью-Йорк, США ﹡﹡       15 933                            7 976                                5, 01 %

Кейптаун, ЮАР                    2 784                             1 221                                4, 39%

Париж, Франция                 13 826                            5 560                                4, 02%

Мумбаи, Индия                   10 222                            3 380                                3, 31%

Барселона, Испания             7 021                             1 883                               2, 60%

﹡Квартиры площадью 150 м².           

﹡﹡Верхний Манхэттен

Расходы по сделке купли-продажи жилья на Ближнем Востоке

(в процентах стоимости объекта недвижимости)

Страна              Сумм. стоимость                     Платит                       Платит

                          оформления сделки ﹡, %      покупатель, %          продавец, %

Бахрейн                                    5,00                              4,00                             1,00

Дубай                             3,01 – 7,05                    1,01 – 1,05                 2,00 – 6,00

Египет                        10,85 – 12,30                    3,10 – 4,00                 7,75 – 8,30

Иордания                                15,24                              8,92                             6,32

Ливан                            10,50 – 11,0                   8,00 – 8,50                            2,50

Марокко                         8,60 – 13,50                 8,60 – 13,50                          0,00

Оман                              3,01﹡﹡                                  3,01                            0,00

Тунис                                        9,11                               9,11                            0,00

﹡Суммарная стоимость совершения сделки включает в себя все расходы, связанные с куплей-продажей недвижимости – юридические и нотариальные расходы, стоимость регистрации, налоги, агентское вознаграждение и т.д.

﹡﹡Нет данных о гонораре посреднику

По материалам «International residence» №9